事件：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前發(fā)布《住宅項目規(guī)范》（征求意見稿），規(guī)定四層及四層以上住宅建筑，或住戶入口層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過9m的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯。

投資要點

增量空間主要體現(xiàn)在4-6層的多層住宅

對比原來的規(guī)定，新規(guī)提高了住宅設(shè)置電梯的要求，由原七層及以上或超過16米設(shè)置電梯，調(diào)整到了四層及以上或超過9米應(yīng)設(shè)置電梯；而十二層及十二層以上的住宅建筑，每個居住單元設(shè)置電梯數(shù)規(guī)定保持不變，還是不少于2臺。我們認為新規(guī)為電梯市場帶來的增量空間主要體現(xiàn)在4-6層的多層住宅上。

根據(jù)2018年房屋竣工面積和電梯產(chǎn)量，我們測算2018年新竣工房屋中，電梯的配置密度在8.9臺/萬平方米左右。若考慮4-6層多層住宅也裝電梯，由于目前多層住宅在新開工樓盤中的占比較小，我們判斷電梯配置密度將略有提高，結(jié)合城鎮(zhèn)化提升的大背景，我們預(yù)計2019年電梯配置密度在9.5臺/萬平方米左右。若用2018年新開工面積的55%來預(yù)測2019年竣工面積，則2019年房屋竣工面積在115138萬平方米左右，對應(yīng)2019年的電梯需求超100萬臺。

舊樓加裝進程有望進一步加速

隨著我國老齡化的加速，從2016年起，各地相繼出臺舊樓加裝電梯政策，主要面向4-6層的老舊多層住宅。2018年3月，國務(wù)院首次在政府工作報告中明確提出舊樓加裝電梯，此后各地推進速度開始加快，補貼等安裝管理細則紛紛落地；以上海三菱電梯為首的電梯企業(yè)也同步跟進，在各地成立“一站式”服務(wù)中心，以解決加裝電梯過程中涉及的舊樓改造、電梯安裝設(shè)計、住戶溝通等問題。

據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計測算，全國1980年至2000年建成的老舊住宅約80億平方米，70%以上城鎮(zhèn)老年人口居住的老舊樓房無電梯。假設(shè)1980-2000年我國銷售的商品房為80平方每套，且以六層為主，每層三戶，那么每18套商品房需要一部電梯，可得舊樓加裝電梯的缺口達389萬臺，若每臺加裝電梯的成本為45萬，那么舊樓加裝電梯市場空間超1.5萬億。我們認為，此次新規(guī)的推出有望進一步加速4-6層舊樓加裝電梯的進程，萬億市場空間預(yù)計加速釋放。

房地產(chǎn)竣工面積增速拐點向上，將拉動電梯需求增長

從2017年下半年以來，我國房屋新開工面積增速持續(xù)提升，但竣工面積增速持續(xù)低位，產(chǎn)生分化，我們判斷主要系在這一輪限制性政策中，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營策略向快開工、快開盤、快回款、慢施工的高周轉(zhuǎn)模式調(diào)整。而電梯需求跟房地產(chǎn)竣工面積具有明顯的相關(guān)性，竣工面積下滑帶來電梯需求下降，導(dǎo)致行業(yè)在2018年進入下行周期。根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)周期，我們認為2019年這種分化現(xiàn)象將有所改善，從圖中可以看出，2018年12月的竣工面積增速就有所回升，出現(xiàn)拐點。我們預(yù)計2019年竣工面積增速有望進一步回升，從而拉動電梯需求增長。

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