趙本山的動(dòng)作令一直想做娛樂(lè)明星的潘石屹突然冷靜下來(lái)。房地產(chǎn)泡沫讓海南省政府憂心忡忡，猛藥調(diào)控的雙刃劍讓官員左右為難。

      1月20日，趙本山的新投資計(jì)劃令已經(jīng)瘋狂的海南房地產(chǎn)再度升溫：800畝土地、13億元投資計(jì)劃。趙本山的規(guī)劃中，400畝打造成影視基地，400畝修建成度假休閑酒店。

趙本山是位藝術(shù)怪才，也是一位先知先覺(jué)的投資高手。2009年12月31日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，趙本山真正拿到博鰲800畝土地就在國(guó)務(wù)院發(fā)文前幾天。國(guó)務(wù)院文件下發(fā)后，海南頓時(shí)成為投資的熱土，資金蜂擁而至，房地產(chǎn)價(jià)格更是扶搖直上。

      趙本山欲砸13億元進(jìn)軍海南地產(chǎn)，相對(duì)于一直希望在演藝圈有所表現(xiàn)的潘石屹，簡(jiǎn)直就是小錢兒。早在2001年，潘石屹在博鰲萬(wàn)泉河畔圈下1000畝土地時(shí)，原本的計(jì)劃是做一個(gè)名叫“藍(lán)色海岸”的別墅，別墅的頭一半確實(shí)也賣出去了，當(dāng)時(shí)的售價(jià)大概在6000元/平米左右。項(xiàng)目發(fā)展到第二期時(shí)，因?yàn)閭€(gè)中原因停頓下來(lái)，后潘石屹將項(xiàng)目包裝成為度假型酒店。實(shí)際上，這些年，潘石屹一直不斷地拿“藍(lán)色海岸”來(lái)提點(diǎn)自己，稱開(kāi)發(fā)這個(gè)項(xiàng)目不太理智。

      已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)一輪海南房地產(chǎn)泡沫的潘石屹，做夢(mèng)也想不到這個(gè)只有3.39萬(wàn)平方公里的地方，會(huì)再次成為地產(chǎn)商的“夢(mèng)之都”，人和資金再次涌回到這個(gè)四面環(huán)海的島上。現(xiàn)在趙本山都進(jìn)軍海南了，影視方面潘石屹不如趙本山，可是房地產(chǎn)投資，潘石屹這一次比趙本山腳步快。潘石屹也回去了，封盤數(shù)年的博鰲“藍(lán)色海岸”將于近日再度開(kāi)盤，老潘說(shuō)“怎么也能賣到2萬(wàn)(每平米)以上”。

      瘋狂在燃燒，泡沫卻在堆積。過(guò)來(lái)人潘石屹感覺(jué)越來(lái)越不對(duì)勁兒，記者一聲嘆息：“今天漲多高，明天跌多重?！焙团耸僖粯樱Ｄ鲜≌约阂彩沁^(guò)來(lái)人，也深知泡沫的可怕，海南省委書記衛(wèi)留成甚至在瘋狂的當(dāng)口，緊急踩剎車，決定暫停土地出讓審批，也開(kāi)始在探討通過(guò)開(kāi)征房地產(chǎn)稅來(lái)抑制投機(jī)性地產(chǎn)投資的可行性。

心驚肉跳的漲價(jià)

      1月15日海南省決定全面暫停土地出讓和審批新土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，島內(nèi)很多城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目便開(kāi)始像當(dāng)?shù)氐暮ｕr一樣按“時(shí)價(jià)”銷售了，所謂“時(shí)價(jià)”便是一天一個(gè)價(jià)，日日不同，日日上漲，有些樓盤甚至一天上漲1000元/平米。

      比樓盤更稀缺的是土地，由于增量土地供應(yīng)暫停，可交易的存量土地更顯得彌足珍貴。正在海南尋地的海疆投資集團(tuán)劉告訴記者，幾天時(shí)間里，三亞沿海地區(qū)，不僅每個(gè)項(xiàng)目售價(jià)都漲了幾千元/平米，土地價(jià)格更迅速飆升，很多土地的價(jià)格已經(jīng)翻番，從200多萬(wàn)元/畝漲到了500萬(wàn)元/畝以上，一些黃金區(qū)域的地價(jià)已經(jīng)接近北京市繁華地段。

      根據(jù)海疆投資集團(tuán)的調(diào)研報(bào)告，在過(guò)去十年中，2009年三亞市房?jī)r(jià)的漲幅是歷年的第二名。而第一名出現(xiàn)在2002年，不過(guò)當(dāng)年的快速上漲與基數(shù)過(guò)小有很大關(guān)系，盡管相比于2001年，2002年的三亞房地產(chǎn)均價(jià)上漲了85.33%，但也不過(guò)是從1500元/平米，漲到了2780元/平米。而2009年相較于2008年，三亞市房地產(chǎn)均價(jià)的漲幅達(dá)到了50.12%，2009年的房地產(chǎn)均價(jià)為14860元/平米，價(jià)格水平已經(jīng)與一線城市市場(chǎng)基本持平，而上漲幅度絕對(duì)名列全國(guó)前茅。

      2009年12月31日，“海南建設(shè)國(guó)際旅游島”獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后，已經(jīng)非常熱的海南房地產(chǎn)市場(chǎng)被推向炙熱。于是海南省委書記衛(wèi)留成開(kāi)始“喊?！保荚凇逗Ｄ蠂?guó)際旅游島建設(shè)總體規(guī)劃》獲得國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)之前，海南將暫停土地出讓，暫停審批新的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

      一名不愿意透露姓名的海南省國(guó)土部門官員向記者解釋，暫停批地最主要的目的是為了盡管新政策的本意是保護(hù)土地資源，避免批出去不符合國(guó)際旅游島定位和規(guī)劃的土地，保證后期符合規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地供應(yīng)。另一方面，該官員也表示，這個(gè)臨時(shí)政策是政府在釋放信號(hào)，提醒各位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資客，如出現(xiàn)過(guò)熱的情況政府將出面干預(yù)。

      趙本山都去海南拿地了，更何況擁有大量資金的地產(chǎn)商，甚至是一些房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機(jī)資金呢？海南省政府給開(kāi)發(fā)商們降溫的政策，客觀上在短期內(nèi)卻造成了存量土地和項(xiàng)目的“奇貨可居”，很多三亞項(xiàng)目已經(jīng)從“人選房”變成了“房選人”。

      幾天前，一個(gè)大型的年終晚宴上，今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全成了“香餑餑”，很多房地產(chǎn)老總主動(dòng)上前寒暄，都表示對(duì)今典在海南的項(xiàng)目有興趣，愿意買上一兩套。目前，今典集團(tuán)在海南擁有800畝的土地，已建成亞龍灣紅樹(shù)林酒店，在建海棠灣紅樹(shù)林酒店，而三亞灣紅樹(shù)林酒店則對(duì)外銷售。盡管還沒(méi)有開(kāi)盤，張寶全已經(jīng)隨行就市地把銷售價(jià)格從2萬(wàn)元/平方米調(diào)高到2.5萬(wàn)元/平方米。

瘋狂背后的泡沫 過(guò)熱？還是良性？

      海南省政府也已經(jīng)承認(rèn)了市場(chǎng)有過(guò)熱的傾向，但很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍認(rèn)為海南房地產(chǎn)十分健康和良性。海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理余子健就并不贊同政府的擔(dān)憂，甚至還非常樂(lè)觀地認(rèn)為，海南島目前發(fā)展的度假地產(chǎn)是面向全國(guó)甚至面向國(guó)際的，是奢侈型享受的房地產(chǎn)，價(jià)格在合理范圍內(nèi)，沒(méi)有泡沫。

      到底是良性合理，還是泡沫滿地？潘石屹曾經(jīng)經(jīng)歷過(guò)1993年的海南泡沫瘋狂，也曾經(jīng)為拿到地皮開(kāi)發(fā)不理想而悄然暫停項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，對(duì)現(xiàn)在一天一個(gè)價(jià)的海南房地產(chǎn)，潘石屹憂心忡忡，盡管他現(xiàn)在還在叫賣那個(gè)讓自己擔(dān)驚受怕的“藍(lán)色海岸”項(xiàng)目。盡管“大地主”張寶全在觥籌交錯(cuò)的晚宴上，享受到眾星捧月的快感，甚至他也看好海南長(zhǎng)期的市場(chǎng)前景，可是卻對(duì)短期內(nèi)房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭很是擔(dān)心。

      泡沫之所以存在，是因?yàn)橥顿Y比重過(guò)大，根據(jù)海疆投資集團(tuán)的調(diào)研，三亞市購(gòu)房者中85%來(lái)自三亞市以外，其中當(dāng)然絕大部分來(lái)自海南島外。當(dāng)然，不可否認(rèn)這些異地購(gòu)房者中，有一部分是以自住為目的的，但當(dāng)海南“國(guó)際旅游島”熱興起之后，很多來(lái)自浙江等地的熱錢開(kāi)始向溫州積聚。

      海南省的官員表示，和上個(gè)世紀(jì)90年代初不同，當(dāng)時(shí)很多炒樓的資金都是來(lái)自銀行，現(xiàn)在大部分都是民間資金，很多投資客都一次性付款，不會(huì)對(duì)銀行造成很大的危險(xiǎn)。

      比投資客瘋狂的是大型的房地產(chǎn)商。目前，魯能、雅居樂(lè)、首創(chuàng)、萬(wàn)科(000002,股吧)、今典、中信等知名開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)在海南圈下大幅土地。往往在海南大手筆操作的，都是具有相當(dāng)資金實(shí)力的企業(yè)，同時(shí)他們拿地很早成本也很低，因此即便將來(lái)房?jī)r(jià)有所下調(diào)，也很難觸及其成本線。但是有一點(diǎn)卻是這些房地產(chǎn)商要面臨的一個(gè)問(wèn)題，他們?cè)谶@片熱土上開(kāi)發(fā)，那就要從銀行進(jìn)行大量的貸款。

      海南省政府叫停土地審批，從另外一個(gè)角度證明，海南房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，政府需要通過(guò)調(diào)控來(lái)擠壓泡沫。面對(duì)魯能、萬(wàn)科(000002,股吧)這樣的大房地產(chǎn)商，甚至趙本山這樣的演藝界商人，海南省的官員很憂慮，憂慮首先是目前三亞、?？诘鹊胤康禺a(chǎn)空置率太高，很多人都買了房子，一不自住二不出租，造成了社會(huì)資源的極大浪費(fèi)，幾乎為零的持有成本更推動(dòng)了投資尤其是投機(jī)客的投資熱情。

      投機(jī)無(wú)非是一場(chǎng)“擊鼓傳花”游戲，泡沫破滅，鼓聲停止，傳到的最后一個(gè)人將吞下這枚“苦果”，連同其一起遭殃的一定還有地方經(jīng)濟(jì)。

      另外，目前仍有很多開(kāi)發(fā)商在海南尋找項(xiàng)目，但今日已不同往時(shí)，首先現(xiàn)在的土地成本已經(jīng)很高，其次這個(gè)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)正在積累，后進(jìn)者在成本上將占有很大劣勢(shì)，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)于先來(lái)者高很多。就這一點(diǎn)，正在海南找地的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已經(jīng)認(rèn)識(shí)清楚，該公司人士表示，公司既然已經(jīng)在北京土地資源上占到優(yōu)勢(shì)，可以平衡公司在海南拿地時(shí)的成本劣勢(shì)。

      對(duì)上一輪地產(chǎn)泡沫仍心有余悸的海南政府，顯然正在積極尋找思路來(lái)防止地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步吹大，及至破滅。但是能有什么好辦法呢？畢竟現(xiàn)在投資客的熱情太高，民間的資金又很多。正如此次的暫停審批土地政策，原本是政府在釋放從緊的信號(hào)，卻在短期內(nèi)更推了一把房?jī)r(jià)。

      目前海南省政府有關(guān)人士正在商討和研究，很有可能在3月底國(guó)際旅游島規(guī)劃獲批后，對(duì)房地產(chǎn)“祭”出重拳。首先當(dāng)然是加大土地供應(yīng)，但更重要的是，海南省很有可能利用自己的特區(qū)身份，率先全國(guó)開(kāi)征房地產(chǎn)稅，而且可能是“重稅”，這樣一方面可以抑制投機(jī)性購(gòu)房，同時(shí)也催進(jìn)投資客為了平衡持有房屋的成本，將房屋出租，搞活租賃市場(chǎng)。

      猛藥固然能夠抑制泡沫的增長(zhǎng)，但也是一把雙刃劍。海南省政府也擔(dān)心開(kāi)征房地產(chǎn)稅對(duì)整個(gè)市場(chǎng)面影響太大，因此仍在慎重的考慮當(dāng)中。另?yè)?jù)了解，在一方面防止島外投資客過(guò)多涌進(jìn)來(lái)的同時(shí)，海南省還在加大對(duì)島內(nèi)居民的住房保障力度。